随着经济全球化的发展，金融危机波及全球的经济大潮尚未退去，我国国民经济依然受到金融危机后续的影响，房地产行业市场低迷，政府管制加强，各房地产公司出现资金链断裂的致命威胁，为此，许多公司开始寻求私募基金作为资金链支持，私募基金在市场需求的推动下已经成为创办企业、推动产业升级、促进经济增长的重要力量，随着私募股权品种及规模的扩大，私募也渐渐有幕后转战台前，日益成为人们关注的融资途径，为国民经济的增长贡献着力量。房地产行业一直是国民经济的支柱产业，由此，便产生了一只非常专业化的私募基金----私募房地产股权基金。

一、 私募房地产基金

（一）私募房地产基金的含义

在介绍私募房基之前，首先应明晰私募股权基金的含义，私募股权基金是指专门的基金管理公司通过非公开方式募集机构投资者或个人的资金，并将这些资金投资于高成长性、高收益的项目上，以上市、管理层收购等股权转让方式实现资本增值的投资基金。私募股权基金按照其组织形式可以分为契约型私募基金、公司型私募基金、有限合伙型私募基金。私募房地产基金，顾名思义，房地产投资基金是投资于房地产用途的投资基金，即通过发行基金单位，通过非公开方式向包括个人和机构的少数投资者集中资金，由基金托管人托管，基金管理人管理和运用资金，为基金单位持有人的利益投资于房地产证券等金融产品或房地产企业，以可产生长期收入的房地产项目为投资目标，获得投资收益和资本增值。作为投资基金的特殊形式，房地产投资基金既是一种新型的房地产集合投资制度，也是一种新型的房地产融资形式，是投融资活动专业化分工的产物。

（二）私募房地产基金的特征

1、私募房基首先是一种投资基金，与其它投资基金一样，是通过发行基金份额将投资者手中的资金汇集成“资金池”，投资于章程列明或合同约定的领域，获取收益并返还给投资者，以提高资金利用率的集合投资方式。

2、私募房基也是一种产业投资基金，是以特定产业即房地产产业为投资目标的基金，通过投资拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权、债权而获取相应投资收益、资本增殖作为收入来源。

（三）国内发展私募房基的必然性与可能性

鼓励与逐步发展私募房地产股权投融资，是必然选择，首先是体现房地产间接融资体系向直接融资体系转变的客观要求。在目前我国资本市场尚不发达，国内房地产企业（尤其是中小型房地产企业）融资渠道有限，以银行为中心的间接融资体系导致的风险过于集中，而且上市直接融资、发行公司债券、信托融资受限多、困难大的背景下，私募房基通过吸收闲置资金进行中长期投资，既有利于拓宽房地产融资渠道，为那些发展前景良好的房地产企业提供新的尝试，缓解融资渠道单一的问题，还可以通过资本市场的分解作用，降低或缓解银行累积的房地产金融风险，维护金融市场尤其是银行体系的安全与稳定。这对于我国房地产业以及社会经济的稳定发展具有重大意义。

其次，包括私募房基在内的房地产投资基金的发展，有助于推动房地产企业建立和完善公司治理结构，并通过兼并、收购和整合，实现房地产业的资源优化配置。再者，私募房基汇集个人投资者和机构投资者的资金，进行专业化管理，既能分散、规避投资风险，又为经济中过剩的流动性和社会资金找到新的投资渠道，为投资者（个人和机构）提供新的投资形式。

同时，相对于银行的贷后监管以及随后的信贷资产证券化，私募房基通过严格的项目筛选、理性监管和激励约束，可以更有效地控制风险，基于经济利益的市场化约束更为严格、更为实际和更为理智，不但能够抑制房地产市场和股票市场的虚拟需求，避免被投资房企 “炒房、炒地” 吹大房地产泡沫，有效地防范投融资双方的道德风险，提高资金的使用效率、实现较高的收益水平，通过产融结合切实增加房地产有效供给，确保房地产业的健康发展。因此，国内发展私募房基不是为了规避宏观调控政策化解房地产泡沫，紧缩房地产信贷的“花样”变通措施，而是切实拓宽房地产企业融资渠道、分散商业银行的风险压力，促使我国房地产业平稳健康发展的一个重要方式。

二、有限合伙型私募房基的法律结构

按照组织形态与法律关系的不同，私募房基主要可分为有限合伙型、公司型、契约型。由于有限合伙型在国内适用较广泛，其设立程序较为简便，且具备税收优势和激励机制，因此，本文主要针对私募房基的有限合伙型私募基金的基本运作进行分析。

有限合伙是由有限合伙人和普通合伙人共同组成的合伙企业，有限合伙人以其出资额对合伙企业债务承担有限责任，普通合伙人对合伙企业债务承担无限责任。 我国 2007 年新《合伙企业法》中规定，“有限合伙企业由二个以上五十个以下的合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人。” 

有限合伙型房地产私募股权基金，是指投资者（有限合伙人）与管理人（普通合伙人）通过签订合伙协议，共同出资形成合伙关系，所有资产交由管理人进行管理运作，投资者仅在其出资范围内对合伙债务承担有限责任，而管理者则对合伙债务承担无限责任的一种基金的组织形式。 私募股权基金存在和发展的最重要原因就是其运作的基本规律是“专家理财”。其本质在于投资人提供资金但不参与管理，管理人享有经营管理权并发挥自己的专业技能和经验为投资者创造超过自身运作资金的价值。 而有限合伙型组织形式的制度核心就是有限合伙人仅仅出资但不参与管理，对有限合伙的债务仅以其出资承担有限责任，而普通合伙人享有充分的管理权限，但需承担无限责任，因此，这样的形式更适合房地产私募股权基金的运作管理。下文中将主要对于私募房地产基金的有限合伙型的法律支持与运作风险进行分析。

三、合伙型私募房基的法律法规依据

我国有限合伙型房地产私募股权基金的运作依据主要有《合伙企业法》和部分地方有关有限合伙管理的规定。

（一）《合伙企业法》明确了有限合伙人的法律地位

有限合伙型私募基金，是指借用有限合伙的壳来组织和运作基金而形成的投资于市场的私募基金。首先，有限合伙制是一种特殊的合伙形式，以该种形式成立的私募基金包括两种类型的合伙人：一种是有限合伙人，该类型的合伙人以出资额为限对企业负有限责任，与此对应的是，有限合伙人除重大事项外，一般不参与企业的日常投资管理经营；另一种是普通合伙人或一般合伙人，普通合伙人对企业负无限责任，并负责企业的日常投资活动。有限合伙人与普通合伙人之间对企业投资收益的分配，一般根据合伙协议决定。在法律关系上，有限合伙私募基金中，普通合伙人往往就是基金管理人，也是信托关系中的受托人，而有限合伙人与普通合伙人为信托关系的称谓“委托人和共同受益人”。

其次，《合伙企业法》明确了合伙企业不承担所得税，合伙企业是由合伙人分别缴纳个人所得税，以合伙型作为组织私募股权基金的方式，可以避免双重征税的问题。 

再次，资金与专业管理相结合。一般情况下，有限合伙人即投资人提供资金，其出资一般占到整个基金总额的 99%，但不参与基金的运作和管理，仅以财务出资人的身份对基金起一定的监督作用，同时依据其出资额承担有限责任；普通合伙人即管理人提供专业能力，仅少量出资，一般占到基金总额的 1%，对基金的承担无限连带责任。因此，有限合伙型的私募股权基金将资金与专业管理很好的结合起来，从而使资金运作更加合理，也更好地保护合伙人的收益。

最后，《合伙企业法》增加了“国有独资、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体只能成为有限合伙人”。这一规定，使得有限合伙企业的融资渠道在法定的范围内被拓宽了，更加有利于私募股权基金的资金融入。

（二）《证券法》的规定，为私募股权基金的发展提供了可能

我国《证券法》规定：公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理季后或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。有下列情形之一，为公开发行：

1、向不特定对象发行证券；

2、向累计超过两百人的特定对象发行证券；

3、法律、行政法规规定的其它发行行为。

因此，按照((证券法))规定，对向累计低于二百人的特定对象发行证券的行为不属于公开发行，从而《证券法》为中国的私募融资市场留下了发展空间。

虽然到目前为止，我国还没有明确的私募的概念和相应的法律规范。但私募融资行为却客观存在，尽管在多数情况下没有得到正式肯定，但也有着积极的一面。它对拓宽企业融资渠道、提供自有选择的丰富金融品种、扩大金融机构的业务与收入以及推进中国房地产企业改革等都具有重要的作用。尤其是对中小企业来说，私募股权融资是非常重要的融资渠道。

（三）我国关于私募法地产股权基金的法规规定

1、《北京市中关村科技园区条例》及《北京市有限合伙管理办法》 

《北京市中关村科技园区条例》第 25 条中明确规定：“风险投资机构可以采取有限合伙形式。有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人组成。投资人为有限合伙人，以其出资额为限承担有限责任；资金管理者为普通合伙人，承担无限责任。有限合伙的合伙人应当签订书面合同。合伙人的出资比例、分配关系、经营管理权限以及其他权利义务关系，由合伙人在合同中约定。有限合伙的所得税由合伙人分别缴纳。属于自然人的合伙人，其投资所得缴纳个人所得税；属于法人的合伙人，其投资所得缴纳企业所得税。” 

《北京市有限合伙管理办法》中第 2 条规定：“本办法适用于在中关村科技园区内采取有限合伙形式的风险投资机构。”第三条规定：“本办法所称有限合伙，由有限合伙人和普通合伙人共同组成，有限合伙人以其出资额为限对有限合伙承担责任；普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任。有限合伙不具有独立的法人资格。有限合伙的合伙人总数不应超过 20 人。”第四条规定：“设立有限合伙，应当具备下列条件：（一）有一个以上的普通合伙人和一个以上的有限合伙人；（二）有书面的合伙协议；（三）有限合伙人的出资额总和不低于 1000 万元人民币；（四）普通合伙人具有风险投资的专业知识和技能；（五）以从事风险投资为主业；（六）有机构名称和经营场所。” 

2、《浙江省人民政府关于印发浙江省鼓励发展风险投资的若干意见的通知》和《杭州市有限合伙管理暂行办法》

《浙江省人民政府关于印发浙江省鼓励发展风险投资的若干意见的通知》第6 条规定：“组建风险投资公司要广泛募集社会资金，形成多元投资主体，可根据实际情况采取有限责任公司、股份有限公司等组织形式，也可积极探索试行有限合伙制。有限合伙制公司由有限合伙人和主要合伙人组成。有限合伙人提供风险投资所需要的主要资金，并以其出资额为限承担有限责任，不负责具体经营管理。主要合伙人负责日常经营管理，其出资额可占较小比例，在企业存续期间不得退伙，依法承担无限责任；主要合伙人的经营管理收入和投资收益，由其与有限合伙人根据公司经营效益协商确定，在国家有关有限合伙制企业的法律法规颁发以前，可暂按有限责任公司的形式办理工商注册登记，在公司章程中明确有限合伙和主要合伙人的职责、权利。”《杭州市有限合伙管理暂行办法》的规定和北京市的相关规定也基本相同。除此之外，上海、深圳、天津等地也都颁布了相关的法规和规章，鼓励发展私募股权投资，对私募股权投资运用有限合伙这一形式给予了一定的肯定，这些规定都为房地产私募股权基金运用有限合伙的形式提供了法律依据。

（四）政策方面，国家颁布了多项政策予以支持

国家近年来也提出多项措施发展房地产股权投资基金。2008年12月的《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》中明确提出要创新融资方式，拓宽企业融资渠道，其中包括鼓励发展房地产信托投资基金和股权基金，并且要加强对社会资金的鼓励和引导，拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，包括：“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”

除此之外，我国的《信托法》、《证券投资基金法》也为我国房地产私募股权基金的发展提供了一定的法律基础。

四、我国有限合伙型房地产私募股权基金运作过程中的法律适用与风险揭示

（一）有限合伙协议

与公司型的组织形式不同的是，有限合伙型的组织形式是双方事先合意的结果，因此，在投资者和管理者之间需要有限合伙协议来约束双方的行为。有限合伙协议是有限合伙人和普通合伙人之间的最高法则，他们的权利义务基本上通过协议的方式进行约定。 在我国目前的有限合伙协议通常遵循《合伙企业法》第 18 条的规定：“合伙协议应当载明下列事项：（一）合伙企业的名称和主要经营场所的地点；（二）合伙目的和合伙经营范围；（三）合伙人的姓名或者名称、住所；（四）合伙人的出资方式、数额和缴付期限；（五）利润分配、亏损分担方式；（六）合伙事务的执行；（七）入伙与退伙；（八）争议解决办法；（九）合伙企业的解散与清算；（十）违约责任。”除此之外，我国《合伙企业法》第 63 条规定：“合伙协议除符合本法第十八条的规定外，还应当载明下列事项：（一）普通合伙人和有限合伙人的姓名或者名称、住所；（二）执行事务合伙人应具备的条件和选择程序；（三）执行事务合伙人权限与违约处理办法；（四）执行事务合伙人的除名条件和更换程序；（五）有限合伙人入伙、退伙的条件、程序以及相关责任；（六）有限合伙人和普通合伙人相互转变程序。”

（二）对于投资者的规定

我国《合伙企业法》对投资者并没有太多的限制，即公司、个人和机构都可以加入有限合伙企业中成为有限合伙人，同时法条对有限合伙人的投资金额并没有加以明确的规定。由于在实践中，对房地产投资者有资产相对稳定的需求，因此，并不是任何人都可以成为有限合伙型房地产私募股权基金的合伙人，在我国，应当对投资房地产私募股权基金的投资人资格也加以一定的限制，如规定机构投资者必须资产达到一定规模，资信良好、财务稳健，而对个人投资者也应有一定资金量的限制。

（三）对出资方式和出资的违约责任

在我国，《合伙企业法》第 16 条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。” 第 64 条规定：“有限合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资。有限合伙人不得以劳务出资。” 也就是说，我国有限合伙型的房地产私募股权基金中，有限合伙人不能用劳务出资，但普通合伙人可以用劳务出资。通常在有限合伙协议中会约定投资人出资的期限，根据房地产项目的期限长短，其出资期限也不同，一般有限合伙人即投资者会按照协议约定的比例进行第一次出资，之后分为几批进行。正因此如此，日后如果有限合伙人不能按时出资，对于房地产私募股权基金以及房地产项目的继续开发会产生非常大的影响，因此，在有限合伙协议中应当明确未能按时出资应当承担违约责任，如丧失对投资项目收益的权利，限制其表决权等。

（四）利润分配方式和管理人的约束激励机制

我国《合伙企业法》第 33 条规定：“合伙企业的利润分配、亏损分担，按照合伙协议的约定办理；合伙协议未约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。 合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部亏损。”有限合伙型的房地产私募股权基金其投资收益会在有限合伙人和普通合伙人之间进行分配，通常普通合伙人享有投资收益 20%左右的分成，其余由有限合伙人按照各自的出资比例进行分配。在国内，为保障有限合伙人的投资收益，通常采用“回拨机制”和“优先回收投资”的方式。 这两个方式都是要确保投资人收回全部实缴出资的前提下，普通合伙人才可以取得利润分成。也就是说为了吸引投资者，在我国目前的实践中，普通合伙人一般会在利润分配时有所妥协和退让。由于普通合伙人掌握管理运行整个基金项目的权利，为了有效规避道德风险，保障投资者的权益，所以必须对管理人的行为进行约束。通常有限合伙型的房地产私募股权基金对普通合伙人执行合伙事务方面约定一些限制性的条款，而且禁止普通合伙人进行关联交易，除非取得全体合伙人的同意。除此之外，有限合伙协议一般会约定普通合伙人每年定期向有限合伙人提交年度报告，有限合伙人可以查阅有关合伙的财务资料等。同时，我国仿效美国的做法，为激励管理人更好地运作管理基金并规避道德风险，一般普通合伙人可以收取 1.5%-2.5%左右的管理费以及享有 20%左右的利润分成。

（五）合伙人退伙、入伙问题

虽然说有限合伙人的加入和退出相对公司的股东更为灵活，但是并不是说合伙人的退伙不受任何限制。我国《合伙企业法》第 43 条规定：“新合伙人入伙，除合伙协议另有约定外，应当经全体合伙人一致同意，并依法订立书面入伙协议。订立入伙协议时，原合伙人应当向新合伙人如实告知原合伙企业的经营状况和财务状况。”《合伙企业法》第 45、46、48 条分别规定了约定和特定事项退伙、自愿退伙和当然退伙。对于合伙人的退伙，一般要求普通合伙人在合伙存续期间不得退伙，但如果无法继续执行合伙事务，也必须在选举新的普通合伙人之后才能退出，否则有限合伙将无法继续存续。对于有限合伙人的退伙，一般也需要经过全体合伙人的一致同意才可。

从一些一线城市的的房地产私募股权基金的发展现状来看，目前有限合伙型的房地产私募股权基金也成为大家关注的焦点，越来越多的地方将有限合伙的组织形式与房地产私募股权基金进行结合，并且从法律和政策方面对此加以保障，助推有限合伙型房地产私募股权基金的发展壮大。

（六）非法律方面的风险揭示

1、基金投资者受到限制

从国外私募股权投资来看，养老金是美国股权投资的主要来源，银行资金则是日本股权投资资金的主要提供者，这两大资金来源对股权投资的发展起到了巨大的推动作用。相比之下，由于我国特殊的国情，我国的银行、证券公司、保险公司、养老机构等机构投资者投资私募股权基金还存在诸多限制，社保基金对我国的发展稳定有着至关重要的作用，因此社保基金涉足私募股权投资领域仍然以安全性为首要考虑因素，根据目前我国有关养老基金的法律规定，我国的养老保险基金只允许购买国债和存入专户，而严禁从事金融性和经营性的活动。 

2、专业的基金管理人才缺乏

一个国家金融产品的发展与该领域的人才储备是分不开的，而目前我国现有的基金管理人员往往擅长单一的专业领域，但基金管理人需要集多重角色于一身，既是私募基金的管理人，又是房地产项目的计划执行者，如果不能全面掌握金融、法律和房地产专业的知识，将很难适应大规模房地产私募股权基金的经营运作，复合型人才缺失的情形最终将不利于我国有限合伙型房地产私募股权投资基金的发展壮大。

3、信用风险

信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。我国有限合伙型的房地产私募股权基金还没有形成完善的运作模式，对基金管理人有效的约束和激励机制尚未形成，无法对其行为进行有效监管，易发生基金管理人的道德风险。 由于存在信息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往以牺牲基金投资者的利益的方式为自己谋利。另一方面，由于信用制度的不健全，投资者也不愿意将资金委托给资金管理人管理，这将会导致整个房地产的投资项目无法正常运转。除此之外，我国房地产企业的内部治理结构也不健全，这还会导致投资利益被房地产企业的大股东侵吞，从而损害投资者的最终利益。

4、退出机制不完善

房地产私募股权基金的目的不是单纯的为了长期经营，而是通过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然涉及市场退出机制。有效的退出机制能够使私募股权房地产基金变现其投资，同时被投资的房地产企业也可能引入新的资金和战略方向。私募股权投资基金的主要退出方式有：（1）公开上市（2）兼并收购，包括出售股权和出售资产两种。（3）杠杆再融资。以上方式涉及证券市场、产权交易市场、并购市场等多层次的资本市场，但目前我国的资本市场仍不完善，私募股权基金的退出方式还是比较单一的，除了沪深两大证券交易所外，场外交易市场（OTC 市场）发展明显滞后，交易不活跃，且尚没有运作规范的三板市场，造成目前私募股权基金的资金退出难度大、流动性较弱，因此建立多层次的资本市场显得尤为关键。

五、对于私募房地产股权基金的投资建议

国内私募房基作为刚刚起步的新生事物，投资的第一要务是稳健至上。面对可能发生信用风险、市场风险、操作风险，回避风险主要应考虑两个方面：第一，蕴含潜在风险的房地产企业或证券是不是基金预定的投资领域，是不是本基金管理者最熟悉、最擅长的措施，当风险一旦超出基金风险管理能力后的转移途径。第二，当某项投资在有效投资期限内的预期损失可能超过预期收益，出现潜在风险承担与回报不平衡时，如何在“高风险，高收益”中作出理性的选择，尤其是面临某些高风险的技术创新、某些不确定性较大的并购重组、复杂的房地产衍生证券交易等。回避风险对于每一私募房基而言，在实际运作中主要取决于自身的投资定位、目标。房地产业的项目物业形态包括公寓、酒店、住宅、厂房、旅游、写字楼等多种多样，私募房基的资本化经营中涉及到已上市、未上市的股权、债券以及各种衍生工具，其各自的风险承担与收益回报存在差异。投资定位与目标作为私募房基“设立”之初的章程纲领贯穿到其经营的全过程，具体的信用风险、市场风险、操作风险的度量、评判、控制都是这一纲领下的运作而已。控制风险则是具体体现在由于考虑到可能发生的风险损失的存在，金融及投资机构主动放弃或拒绝实施某些可能引发风险暴露、发展或恶化的方案、措施、策略。

针对私募房地产基金存在的一系列风险，笔者在此提出几点投资建议：

（一）分段投资

分段私募融投资根据房地产企业的具体情况，既可以按照企业发展的五个阶段（种子、创立、成长、扩张和成熟），从萌芽期开始扶持以求获得长远的超额风险回报，也可以选择企业发展的某个或某几个阶段分批次投资，也可以对某一发展阶段中按自然时期分批投资，国内房地产企业的成长期和扩张期通常发展迅速，经营稳健，私募房基介入后风险较小，回报较高，是理想的投资时段，但对于并购基金而言则需要根据基金的风险偏好及企业的实际情况作出灵活选择。同时，分段投资策略中合理确定各期投入的资金比例也是平衡风险与收益的关键，一般原则下初始投资的资金比例应当较低，后续阶段根据房地产企业的业绩递增或递减。这些策略的实施，都需要密切跟踪拟投资或已投资房地产企业的资金使用状况，项目运营业绩变化，并紧密结合宏观经济、政策取向等基本面趋势。

（二）分散投资

其经济含义就是通过投资于多个类别的资产实现既定收益水平下的总体风险最小；或在其它条件不变的情况下，通过以最优比率投资于单一资产实现既定收益水平下的总体风险最小。由此延伸到风险控制策略，就是私募房基进行分散投资而控制风险的基础依据。

一方面，国外私募房基除了少量的房地产直接投资之外，持有的市场化资产一般包括已上市交易的房地产股票、未上市房地产企业股票、房地产信托产品（REITs）、房地产资产类支持证券（包括 REITs、MBS、ABS、IncomeTrust等） 、结构化产品和基金中的基金（FOF）等，各类资产的具体品种也极为丰富。

另一方面，国外私募房基一般认为信用风险主要集中在未上市房地产企业的股权或可转换证券，分散信用风险主要不是通过证券品种的多元化实现，而是通过较为丰富的多元化方式，包括业务类别、发展阶段、行业结构和投资地域等，防止整体现收益的大幅波动。

（三）联合投资

私募房基通过参与实施联合投资，可以实现私募股权投资者与其他联合投资者进行信息交流和资源共享，在相关专业技能和专业知识等方面相辅相成实现互补，并通过不同的投资者对同一项目的评估作出更为全面客观的判断，有利于实现项目投资的高质量、低风险。同时，由于房地产项目尤其是大型项目的需求资金量较大，联合投资即有助于解决房地产项目资金缺口，又可防止风险过度集中于某个基金。降低单个基金在联合投资中的持有份额，因而还利于基金股权投资的转让退出。

（四）担保措施

国外私募房基的投资由于市场发达、竞争激烈，评级机制完善，通常很少要求被投资房企提供担保，而国内房地产企业公开发行的债券，以及商业银行发行的房地产抵押贷款证券通常包括担保机制。所以，国内私募房基的直接投资，以及对附认股权债券或可转换债券等债券衍生品的投资，可以尝试要求被投资房地产企业提供一定比例或足额的抵押、质押或保证等担保，担保品可以选择储备土地、在建房产和租金收益权等。抵、质押形式和相应标的可以不拘一格，重要的是必须对抵质押担保品具有实际控制权和处理权，并特别关注担保品的有效性，担保方的信誉和实力，防止重复抵押和产权不清等风险。依次选择商业银行提供的保证担保，金融担保公司或实力雄厚企业的联合担保，并在进行抵质押担保和第三方担保的同时，要求被投资企业的实际控制人提供个人的无限连带责任担保等措施，防止其它担保措施失效而出现落空的情况。实际上，这也是防止主观信用风险的方法之一。

（五）商业保险

保险作为被保险人以确定的小额成本(保险费)补偿大额不确定损失的一种补偿措施，是传统意义上主要的市场风险分散管理手段，它同时促进了海上保险、人生保险、财产保险的发展。保险作为广泛应用的市场风险管理办法，在私募房基涉及的实物商品风险管理上仍具有举足轻重的作用。国外私募房基的项目投资或并购中，经常通过保险将投资或并购可能的失败风险部分转移给保险公司，以抵御私募房基潜在的冲击。只是目前国内保险公司还没有开设这类商业保险，使得这种市场风险转移控制手段同样面临缺位。因此，再有条件的情况下，应该尽快完善相关商业保险制度，为投资者低于风险提供可能。